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上市公司抛售房产言过其实 部分操纵利润是真

发布时间:2017-09-25 13:24  浏览次数:

(原标题:上市公司真的在抛售房产吗?   “抛售”言过其实,但部分上市公司借此操纵利润是真)

随着今年上市公司中报业绩全部披露,近期,有关2017年上半年千余家上市公司抛售房产的消息引发热议,并被视为楼市“降温”的信号之一。

消息引用数据称,在1494家于半年报中披露了投资性房地产数据的上市公司中,1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。

该如何理解投资性房地产这一概念,真的有上千家上市公司在抛售房产吗?《中国经济周刊》记者通过Wind资讯统计发现,无论是从上市公司中的非房企角度,还是从上市房企角度,都很难得出大量上市公司抛售房产的结论。

  投资性房地产增加值远大于减少值

在上市公司财报的资产负债表中,投资性房地产被归入“非流动性资产”一项。那么,到底什么是投资性房地产?

根据财政部会计司发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》,投资性房地产用以记录企业为“赚取租金或资本增值,或两者兼而有之”而持有房地产的情况。具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

对于非房地产类上市公司而言,投资性房地产主要为企业用于出租的房屋建筑物及其土地,用于日常生产经营的房产不属于投资性房地产。西南政法大学教授范伟红对记者说,显然,投资性房地产就是反映非上市房企用于炒地皮、炒房子谋求增值利益的投资情况。

《中国经济周刊》记者对A股3349家上市公司的2017年一季报和中报进行了梳理,剔除上市房企,有1395家上市公司披露了投资性房地产相关数据。对比一季报与中报的投资性房地产价值,265家公司环比增加,43家公司不变,1087家公司环比减少。

265家公司共增加了215亿元,其中中国平安(601318.SH)增加值最多,达到41.85亿元。1087家公司的减少值共计66亿元,其中仅中国中铁(601390.SH)一家便减少近15亿元,而减少值低于100万元的企业有794家,其中有399家减少值低于20万元。

那在上市房企方面,情况又如何呢?《中国经济周刊》记者对证监会划分的117家上市房企财报进行了梳理,对比一季报与中报披露的投资性房地产价值,34家公司环比增加,8家不变,75家环比减少。

与非房企情况类似,75家上市房企73.6亿元的减少值,也低于同期34家公司的环比增加值312亿元。

  数值减少不一定意味“抛售”

通过上述数据不难发现,确实有千余家上市公司在中报中披露的投资性房地产价值相比于一季报中披露的数值有所减少,但这是否意味着这些公司在“抛售”房产?

这涉及到如何对投资性房地产进行计量,换句话说,上市公司在财报中披露的所拥有的投资性房地产的价值是如何被计算出来的?

计量投资性房地产价值的方式,有成本模式和公允价值模式两种。

西南政法大学教授范伟红向记者介绍说,成本模式指以实际房地产的购置价格为核心,并将相关交易税费等包含在内的计量模式,其依据实际发生的、客观的交易数据和交易凭据;公允价值模式指财务报表报出时,用房地产当下的市场价值推定持有的房地产的价值。“显然,这一价值不是实际的交易数据,也没有真实交易和交易凭据,对有价无市的房地产计量可能虚高虚低。”

北京国家会计学院崔志娟教授也对记者分析说,“所采用的记账方式有很大的影响,无论是成本模式计量,还是公允价值模式计量,都会导致投资性房地产数值的相应减少。”

如果一家上市公司采用公允价值模式对其持有的投资性房地产进行计量,楼市低迷亦会导致账面或报表报出其所持有的投资性房地产价值缩水,但房地产实际并没有出售。当然,采用这种计量方式的上市公司数量有限,有统计显示,2011年拥有投资性房地产的905家上市公司中有30家采用公允价值模式进行计量,占比仅3.31%。

而在成本模式计量下,投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧,具体核算政策与固定资产部分相同。出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权采用直线法摊销,具体核算政策与无形资产部分相同。而无论是年限平均法计提折旧,还是直线法摊销,投资性房地产账面价值都会逐年相应减少。

在1087家投资性房地产价值缩水的非房企中,减少值低于100万元的企业有794家,其中更是有399家减少值低于20万元。

记账方式可以解释小幅度的减少,而一些上市公司所持有的投资性房地产价值出现大幅度缩水,甚至“清零”的现象,《中国经济周刊》记者对比一季报与中报,发现有新奥股份(600803.SH)等16家上市公司(非房企)完成对投资性房地产的“清盘”,这些公司是否在“抛售”房产呢?